纵观国内外房地产市场发展，从人口城镇化、流动性、收入、土地到限购等调控政策，无论是短期还是中长期，本质上仍是通过影响地产的供需来影响楼市量价走势。

房地产开发投资完成额主要由建筑工程、安装工程、设备工器具购臵和其他费用组成，其中其他费用包括土地出让金。行行查数据显示，2015-2019年1-10月房地产开发投资完成额分项平均占比分别为建筑工程61%、安装工程8%、设备工器具购臵1%和其他费用30%。建筑工程和其他费用占到房地产开发投资完成额91%，是主要影响因素。

人口是奠定房地产中长期需求的根本

生育政策短期内有望释放生育潜能。“三孩政策”在2021年5月31日正式落地。据行行查数据来看，短期来看，生育政策对我国出生人口数有一定的促进作用，尤其是在2016年初开始实施“全面二胎”后，同年出生人数同比增长7.9%。

购买力是形成真实住房需求的基础

根据华泰研究数据显示，2014-2020年房地产销售额持续增长，2020年房地产销售额超过170000亿元，预计2022年房地产销售额超过160000亿元。
据国家统计局数据，今年1-8月国内房地产竣工面积累计达4.67亿平方米，同比+25.96%；国内房地产新开工面积在2019、2020年分别为22.72、22.44亿平方米，为历史高位，2021年1-8月这一数字达13.55亿平方米，同比-3.16%。
数据来源：行行查，行业研究数据库 www.hanghangcha.com
房地产业作为国民经济的支柱产业，对我国国民经济其他产业的带动作用明显。根据数据显示,2019年我国房地产业增加值为70444.8亿元。

房地产税立法稳妥推进

居民住房需求初步满足，住房刚需人口下滑。从住房需求角度来看，央行数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，同期美国住户总体的住房拥有率为63.7%，我国居民户均拥有住房1.5套，意味着我国居民住房刚需初步得到满足。与此同时，伴随人口增速下滑，住房刚需人口占比下降，刚需性住房需求逐步趋于平稳。
房地产税渐进，进一步抑制房产投资投机需求。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税改革正式进入试点阶段。房地产税是针对房屋保有环节的税收，房地产税改革是房地产长效机制的一部分，房地产税的征收将增加投资投机群体的持有成本，将直接抑制市场投资投机需求。房地产投资低风险、高收益的时代正在慢慢终结，进一步挤出居民财富至其他配臵领域。
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