物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，其本质就是投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等的项目，这里的投资商包括了房地产开发商、物流商或者专业投资商。

物流地产始于上世纪80年代，最早由美国普洛斯集团率先提出并实践，根据物流企业客户需要，选择合适地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施。现代物流地产的经营模式在2003年由Prologis引入中国，截止目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式，金融化程度极高。

•专业物流企业进入中国市场：2001年中国加入WTO后大量外资企业进入中国，提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国，同时将现代仓储物流设施的国际标准带入国内。经过十几年的发展，普洛斯（GLP）已成为中国最大的物流地产公司。中国物流地产市场长期保持着“一超多强”的局面，并且以外资企业为主导。

•国内电商与物流等企业入局：随着电商与快递物流的发展，电商与物流企业纷纷进入物流地产行业，2007年京东正式进军物流地产领域并于2021年在港交所上市。电商与物流企业自身拥有业务需求与物流技术，布局物流地产可以在实现产业协同的同时享受物流地产的收益。

•房地产企业凭借优势强势介入：随着政府对房地产行业从严调控，住宅开发土地供应受限，而物流地产市场却呈欣欣向荣之势，成为房企从重资产化的增量市场向轻资产化的存量运营转变的新方向。2007年前后，房企巨头结合自身在土地与资金方面的优势，加快在物流地产领域多元化布局的脚步。

•金融机构携资本进入：2008年次贷危机后，金融资本开始大量流入物流地产行业，物流地产的特征与险资的投资特点非常匹配，险资可投资规模大、周期长，方式灵活，年化回报率高且相当稳定。只要地块符合投资标准，达到风控要求，金融机构便可与不同的合作伙伴以不同的模式灵活展开合作。如中国平安等资金雄厚且成本低廉的金融机构，注重资金的安全性和长期回报率，对物流地产这类回报率和稳定性高的项目青睐有加。

近年来，电子商务的不断拓展推动了物流地产行业的发展。物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用，因此消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。随着电商愈加重视供应链的效率及稳定，对物流地产配备的设施提出更高要求，高标仓储的市场将进一步扩大。

疫情期间，药品、医疗器械、医用耗材等需求扩大，直接推动了冷链物流业的发展。新冠肺炎疫情的爆发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转以及疫苗等医药的存储运输中的重要作用得到了体现。

近几年我国物流行业的迅猛发展，2020年全国社会物流总额近300万亿元，同比增长3.5%，总体保持稳定增长，业务总量、新订单和从业人员均处于持续扩张的状态。在消费线上化趋势下，当前我国快递业务中超过80%是终端消费产生的快递，2021年快递业务量超过1,000亿件，同比增长10%以上，预计今年行业件量仍将维持高增速。

土地资源方面，新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高、土地置换时间成本大等挑战。高标仓开发方面，低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率，因此龙头仓储地产企业具有先发优势，导致了如今行业集中度高的行业竞争格局。根据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行数据统计，2020年普洛斯存量物流仓储面积市占率28.5%，占据行业主导。而国内的万纬与宝湾物流，市占率分别为8.0%和6.5%，相对于头部企业普洛斯仍有一定的差距。

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