商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

20世纪70年代末期，我国改革开放开始把发展中心转移到以经济建设为中心，在改革开始阶段，集贸市场开始恢复。而这时期，我国还是计划经济时代，商业地产进入壁垒多，商业用房的开发被严控。随着经济的发展，市场也开始发展，大体经历了以下四个阶段。

•起步阶段：1980-1992年，在改革开放初期，东南沿海改革开发特区逐渐出现商业，经营方式以个人开发经营、公司成立策划部经营管理两种方式为主，但业态种类并不统一固定，属于商业地产发展初期。

•发展阶段：1992-2002年，在北京、上海、广州等中心城市，逐渐出现百货店、大卖场、超市等业态的商业，这类商业出现方式以城市老商业区改造、新兴业态出现（超市）、委托专业管理公司经营等三种方式为主。

•成型阶段：2002-2012年，在全国大中城市、区域中心城市和重视构建城市商品市场体系的市、县开始逐渐发展业态更加丰富的商业地产，如商业步行街、购物中心、CBD、专业市场，这些业态丰富的商业主要以新城区建设、拆违、旧城改造进入。

•升级阶段：2012年至今，商业地产市场逐渐走向有序和成熟。商业地产开发理念呈现出多元化态势，文化地产、旅游地产、时尚生活中心、城市综合体等商业地产开发形式接连出现，并在各自领域取得市场实绩。

商业地产总体规模增速放缓，呈现结构性过剩。21世纪以来，地方政府为推动城市建设、鼓励消费等，大量出让商业用地，商业地产出现热潮，短期内呈现出结构性过剩。根据国家统计局公布的数据显示，2017-2021年全国商业营业用房投资额持续下降，2021年投资额达到12,445亿元，同比下降4.8%。而在2017年，全国商业营业用房销售额达到近年来的最高额13,253亿元，随后销售额呈逐年下降态势，2021年我国商业营业用房销售金额为9,692亿元，同比下降2%。

商业地产企业一方面以消费者需求为核心，把握消费升级趋势，以资源优势和科技手段强化产品建设，打造优质商业项目。另一方面通过优质项目打造，积累运营经验、提升品牌影响力，强化资本运作和品牌输出，加速规模扩张。

面对激烈的市场竞争，随着各种新建成的写字楼不断涌现，企业的需求也在发生着不断的变化。办公楼必须通过不断加深运营管理提升服务质量，完善增值服务，方能保持在市场中自身的竞争力。通过前端的时刻触及新技术、新产业、新业态和新模式的变化，通过大数据的分析，不断优化和提供企业与用户的需求服务，形成不同项目间不同业态共生、共赢、共享的生态系统，这将逐渐形成写字楼运营不可复制的核心竞争力。

国家十四五规划对于城市更新的定位是，旨在帮助地方政府在不增加债务率的前提下，将城市区域进行收益自平衡的市场化运作，提升城市的基础设施、公共服务与城市治理水平。这就对房企、商企以及设计公司的专业度、正规性提出了严峻考验。

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