中新经纬客户端12月4日电 诸葛找房数据研究中心近日发布专题研究称，禁止“商改住”政策城市扩围，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都、厦门、佛山等一线和部分热点二线城市紧随其后。

未来，公寓市场依然以去库存为主，预计短期内政策不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。

行行查，行业研究数据库： www.hanghangcha.com

伴随管理房屋间数的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征。伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的盈利能力可分为先降后升的三个阶段：1）第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；2）第二阶段房屋管理间数已上量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续发展做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；3）第三阶段开始，公司前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现（比如通过线上交租可以大大减少人力成本），公司取得规模化的成本优势，同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张、增加盈利。目前行业整体处于第二发展阶段，大多数品牌公寓公司短期内盈利尚未体现。

2017年以来长租公寓相关政策频出，十九大之后的首个中央经济工作会议明确指出，将住房租赁等房地产工作列为八大重点工作之一，并将住房租赁的表述放臵于调控之前，强调加快建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁。

根据迈点研究院统计，2018年全国分散式长租公寓品牌体量最大，房源数量达到113万间，其次为短租品牌公寓体量达到15.85万间，而对物业要求较高的集中式长租公寓和服务长租公寓体量仍不大。其中北京市长短租公寓的体量最大，达到52.3万间，其次是上海、杭州市。按照分散式公寓占比公寓市场8成计算，全国长短租公寓供应量预计为200万间，预计未来五年长租公寓将有1000万间的存量市场。

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