近期央行发布公告，宣布从明年3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。记者梳理发现，此次央行新政主要影响的是2020年前购房，使用商业贷款，并且参考贷款基准利率定价的购房者。除了今年8月份以来，按LPR改革定价的那一部分不算，普遍现在大家在银行已经办理的按揭贷款都属于存量的按揭贷款，贷款利率公式的计算在2020年都会进行这样的调整。

简而言之，央行其实给2020年前的购房者出了一道选择题，购房者要在明年3月到8月底之前与银行重新约定房贷利率的定价基准：选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就一直维持当前利率水平不变。选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。中国银行研究院首席研究员 宗良：从利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上，利率下行的概率要大于利率上行的概率。

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五级分类是指商业银行根据其资产的内在风险程度将其分为五个级别，分别为正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类。早期贷款的风险只有“一逾两呆”划分，无法准确揭示贷款风险。央行在2001年印发《贷款风险分类指导原则》，对五类贷款给出定义。经过三到五年的时间推广后，贷款五级分类管理在全国银行业全面施行。“次级、可疑、损失”三类加总后得到不良贷款总额；不良总额在贷款总额中的占比成为不良贷款率。

从存量来看，2018年全国个人住房贷款余额约25.8万亿，同比增长17.8%，对比2015-2017年分别为23.9%、38.1%、22.2%；从增量来看，2018年新增全国个人住房贷款3.9万亿，与2017年持平。

贷款基础利率（Loan  Prime  Rate，简称LPR），是基于报价行自主报出的最优质客户贷款利率。目前运行初期，向社会公布1年期LPR利率。国内已于2013年10月建立了LPR报价与定价机制，LPR体系应用已一定的具备技术基础。年内以LPR作为解决利率双轨问题的突破口，关键在于：（1）完善报价机制，使LPR报价动起来。LPR利率自2013年以来一直锚定贷款基准利率，未体现其报价机制。激活LPR的关键在于引导各家报价行加强LPR与资金政策利率的联动。（2）完善应用机制，扩大LPR使用范围。目前，银行定价模式仍是基于贷款基准利率模式，利率并轨的第二步在于扩大银行基于LPR定价的贷款占比，从短期流动性贷款、到对公固定利率贷款、到对公浮动利率贷款、再到零售贷款。

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